Co to jest zamiana nieruchomości

Zamiana nieruchomości jest prawnym czynem cywilnym polegającym na wymianie nieruchomości między dwoma osobami. Oznacza to, że jedna osoba przenosi własność swojej nieruchomości na drugą osobę, a ta druga osoba przenosi własność swojej nieruchomości na pierwszą osobę.

Zamiana nieruchomości jest ważna prawnie tak samo, jak inne transakcje na rynku obrotu nieruchomościami, na przykład sprzedaż czy darowizna. Wymaga ona zawarcia umowy zamiany w formie aktu notarialnego, która musi być zarejestrowana w księdze wieczystej i tym samym jest skuteczna wobec osób trzecich.

Zasady zamiany nieruchomości określają przepisy kodeksu cywilnego (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. 

Art. 603. Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.
Art. 604. Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.Kodeks cywilny

Przedmiotem zamiany mogą być nieruchomości oraz rzeczy czy prawa majątkowe, takie jak na przykład spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. 

Zamiana nieruchomości z dopłatą

Zamiana nieruchomości nie musi dotyczyć rzeczy równej wartości. Co więcej, niekiedy dysproporcje w cenie rynkowej są bardzo duże. W takim przypadku jedna ze stron transakcji zobowiązana jest do uiszczenia dopłaty, której wysokość określa umowa zamiany.

Jakie dokumenty potrzebne są przy zamianie nieruchomości

Stawając u notariusza w celu sporządzenia aktu notarialnego umowy zamiany nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, należy przedstawić następujące informacje i dokumenty:

• dane osobowe stron umowy zamiany nieruchomości:
  • imiona i nazwiska, imiona rodziców,
  • adres zamieszkania,
  • stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie małżeńskiej umowy majątkowej,
  • nr dowodu osobistego lub paszportu,
  • PESEL,
• w przypadku, gdy umowę w imieniu którejś ze stron transakcji zawiera pełnomocnik, powinien mieć ze sobą oryginał pełnomocnictwa.

Oprócz tego, w zależności od rodzaju nieruchomości podlegających zamianie, należy mieć ze sobą dokumenty wymienione na stronach dotyczących:

• sprzedaży mieszkania,
• darowizny działki,
• sprzedaży domu.

Ile kosztuje zamiana nieruchomości u notariusza

Koszt notariusza przy zamianie nieruchomości składa się z kilku elementów:

1. taksa notarialna, 
2. koszt wniosku wieczystoksięgowego, 
3. opłata sądowa za wpisy w księdze wieczystej
4. podatki, których płatnikiem jest notariusz (VAT, podatek PCC),
5. koszt wypisów aktu notarialnego, 

Notariusz pobiera taksę notarialną, która maksymalna wysokość jest ustalana przez Ministra Sprawiedliwości. Notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy.

Bazowa wysokość taksy notarialnej wynosi:

• 100 zł przy wartości zamiany do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości zamiany powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości zamiany powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości zamiany powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości zamiany powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości zamiany powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości zamiany powyżej 2 000 000 zł.

Notariusz pobierze również opłaty sądowe związane z zamianą nieruchomości według obowiązujących stawek.

Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem PTiU (VAT).