Co to jest umowa o dożywocie

Osoby starsze, chcąc wesprzeć swoich bliskich, a także myśląc o zapewnieniu sobie spokojnego miejsca do życia do końca swoich dni, decydują się na sporządzenie umowy o dożywocie jako alternatywy dla przekazanie mieszkania czy domu w formie darowizny. Umowa o dożywocie, jest zwykle korzystniejsza dla właściciela nieruchomości choćby dlatego, że relacje między nimi a nawet najbliższą rodziną nie zawsze pozostają idealne, a pamięć od szczodrości dziadka lub babci może z czasem się zatrzeć. Umowa o dożywocie to czynności prawna, która gwarantuje utrzymanie w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Jej zasady są uregulowane w Kodeksie cywilnym w Art. 908-916.

Art. 908. § 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, wbraku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Art. 908 § 1. Kodeksu cywilnego

Przy braku dodatkowych zapisów, nabywca przyjmuje zbywcę jako domownika i zapewnia mu mieszkanie, wyżywienie, ubranie, opiekę i pomoc w chorobie.

Obciążenie nieruchomości będącej przedmiotem umowy o dożywocie może i powinno być ujawnione w księdze wieczystej.

Ograniczenie prawa dysponowaniem nieruchomością objętą umową o dożywocie

Obecnie obowiązujące prawo przewiduje szczególną ochronę dla interesów dożywotnika, co znajduje odzwierciedlenie w odpowiednich zapisach w księdze wieczystej. Oznacza to, że własność nieruchomości nowego właściciela, który przejmuje ją od dożywotnika w zamian za opiekę, jest ograniczona. W szczególności dotyczy to sytuacji sprzedaży lub przejęcia nieruchomości w wyniku egzekucji komorniczej.

Prawa dożywotnika zawarte w umowie o dożywocie są skuteczne wobec każdego właściciela nieruchomości obciążonej dożywociem. Obejmują one zarówno odpowiedzialność rzeczową, jak i osobistą. To oznacza, że zbycie nieruchomości powoduje zmianę dłużnika – zwalnia dotychczasowego właściciela nieruchomości i obciąża nowego ciążącymi zobowiązaniami.

W praktyce oznacza to, że nowy właściciel nieruchomości musi przestrzegać umowy o dożywocie zawartej z dożywotnikiem – musi zapewnić dożywotnikowi opiekę i spełniać wszystkie zobowiązania wynikające z umowy.

Ile kosztuje sporządzenie umowy o dożywocie u notariusza

Koszt notariusza przy sporządzeniu umowy o dożywocie składa się z kilku elementów:

• taksa notarialna,
• wniosek wieczystoksięgowy,
• wypisy aktu notarialnego,
• opłata sądowa za wpisy w księdze wieczystej,
• podatki, których płatnikiem jest notariusz – VAT oraz podatek od czynności cywilnoprawnych.

Zawarcie umowy dożywocia wiąże się z koniecznością zapłacenia opłaty według obowiązującej taksy notarialnej zależnej od wartości nieruchomości będącej przedmiotem umowy o dożywocie.

Bazowa, maksymalna wysokość taksy notarialnej wynosi:

• 100 zł przy wartości nieruchomości do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 2 000 000 zł.

Przykład

Jeśli nieruchomość będąca przedmiotem umowy o dożywocie ma wartość 500 000 zł, maksymalna stawka notarialna za sporządzenie umowy umowy o dożywocie wynosi 2770 zł (1010 zł + 0, 4% nadwyżki powyżej 60 000 zł).

Poza taksą notarialną naliczaną od wartości, notariusz pobierze również opłatę w wysokości 200 zł za wpis w księdze wieczystej.

Dożywotnik, czyli osoba zawierająca umowę dożywocia nie zapłaci z tytułu otrzymywanych świadczeń podatku dochodowego, ale konieczne jest zapłacenie podatku od czynności cywilno-prawnych (PCC) pobieranego przez notariusza

Dodatkowo notariusz pobierze opłatę za wypisy w wysokości 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem PTiU (VAT).