Co to jest sprzedaż nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości polega na przeniesieniu własności nieruchomości z jednej osoby na drugą w zamian za uzgodnioną cenę. Sprzedaż nieruchomości regulowana jest przez Kodeks cywilny (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny) oraz ustawy związane z obrotem nieruchomościami.

Obowiązujące w Polsce prawo jasno stanowi, że każda transakcja sprzedaży nieruchomości, musi mieć formę aktu notarialnego. Jeśli ten warunek nie jest dotrzymany, transakcja jest nieważna, nawet jeśli obie strony transakcji ją potwierdzają, a zapłata została uiszczona.

Jeśli treść zawartej umowy sprzedaży nieruchomości nie określa wszystkich warunków bądź określa je nieprecyzyjnie, rozstrzygające są przepisy zawarte w Kodeksie cywilnym. Ta sama zasada ma zastosowanie w przypadku zapisów umowy sprzecznych z zasadami zawartymi w Kodeksie cywilnym nawet wtedy gdy obie strony takie postanowienia akceptują. Ważniejsze są wymogi ustawowe i to one będą określały zasady umowy.

Jak odbywa się sprzedaż nieruchomości

Choć dokumentem będącym podstawą do przeniesienia prawa własności jest umowa sprzedaży nieruchomości, proces sprzedaży nieruchomości zwykle rozpoczyna się od podpisania umowy przedwstępnej pomiędzy sprzedającym a nabywcą.

Następnie sporządza się akt notarialny umowy sprzedaży, w którym określone zostają wszystkie warunki sprzedaży i który potwierdza przeniesienie własności nieruchomości z jednej strony na drugą. Akt notarialny musi zostać podpisany przez obie strony, a także notariusza, który odpowiada za jego prawidłowość.

Po podpisaniu aktu notarialnego, następuje wpis do księgi wieczystej nieruchomości, który potwierdza zmianę właściciela. Wpis ten dokonuje sąd na podstawie wniosku i dokumentów przedłożonych przez notariusza.

Rodzaje nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży

Tak jak zaznaczono to wyżej, każda umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego u notariusza.

Zgodnie z przepisami wyróżniamy następujące rodzaje nieruchomości:

• gruntowe,
• budynkowe,
• lokalowe.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 46 § 1. Kodeksu cywilnego

Ponadto z ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika, że nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą.

Nieruchomość gruntowa czyli działka

Działka to potoczne określenie nieruchomości gruntowej. Według prawa nieruchomości gruntowe stanowią jeden z trzech rodzajów nieruchomości.

Umowy sprzedaży działek sporządzane w naszej kancelarii dotyczą:

• działek budowlanych,
• działek rolnych,
• działek inwestycyjnych,
• działek siedliskowych i
• działek leśnych.

Nieruchomość lokalowa

Nieruchomość lokalowa to rodzaj nieruchomości, która została wydzielona z nieruchomości macierzystej, takiej jak budynek lub grunt, w celu ustanowienia oddzielnej własności lokalu. Definicja lokalu (mieszkalnego lub o innym przeznaczeniu) została określona w Art. 2 ust. 1 Ustawy o własności lokali (Ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku). W praktyce mamy do czynienia z transakcjami sprzedaży:

• mieszkań będących własnością odrębną,
• mieszkań spółdzielczych czyli spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego

Zgodnie z przepisami, aby lokal mógł być uznany za samodzielny, musi spełnić kilka kryteriów:

• musi składać się z izby lub zespołu izb, które zostały oddzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku,
• pomieszczenia wchodzące w skład lokalu muszą spełniać wymogi dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi,
• lokal musi również wraz z ewentualnymi pomieszczeniami pomocniczymi służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych lub innych niż mieszkaniowe.

Właściciel samodzielnego lokalu mieszkalnego ma prawo do dysponowania nim, korzystania z niego oraz wykorzystywania w sposób zgodny z przepisami prawa. Przepisy dotyczące własności lokali regulują m.in. zasady nabycia i zbycia lokali, prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej.

Nieruchomość budynkowa

To rodzaj nieruchomości, która obejmuje budynek stojący na nieruchomości gruntowej nie będącej jego częścią składową, a stanowiącej odrębną od gruntu własność. Właściciel domu (budynku) nie jest więc właścicielem gruntu, na którym dom stoi, a jedynie jego użytkownikiem wieczystym. Właścicielem gruntu jest natomiast ktoś inny, najczęściej miasto lub gmina.

Co powinna zawierać umowa sprzedaży nieruchomości

Umowa darowizny nieruchomości powinna zawierać takie informacje jak:

• określenie przedmiotu umowy,
• cenę,
• termin i formę płatności oraz
• termin wydania nieruchomości w posiadanie.

Doświadczony notariusz przygotuje umowę sprzedaży nieruchomości zgodną z prawem, zabezpieczającą interesy stron transakcji, która nie będzie zawierała zapisów w przyszłości mogących budzić wątpliwości.

Podatek przy sprzedaży nieruchomości

Notariusz pobiera od kupującego w imieniu Skarbu Państwa podatek PCC, którego wysokość tego podatku określa Ustawa o PCC (Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych). Zgodnie z ustawą, sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi w wysokości 2%. Jeśli sprzedawcą jest podatnik VAT, wówczas czynność sprzedaży zwolniona jest z PCC, ale zostaje obciążona podatkiem od sprzedaży i usług (VAT) w wysokości 23%.

Podstawą opodatkowania nieruchomości jest jej wartość rynkowa, zazwyczaj ustalana na podstawie ceny sprzedaży. Choć notariusz nie weryfikuje ceny nieruchomości zawartej w umowie, to urzędnicy z urzędu skarbowego mogą to zrobić. Jeśli cena sprzedaży, ustalona przez strony umowy, zostanie uznana przez urząd za zaniżoną, strony zostaną wezwane do jej korekty. Jeśli nawet po korekcie cena zostanie uznana za zaniżoną, urząd powoła biegłego w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości.

W przypadku, gdy określona przez biegłego wartość różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez strony umowy, koszty sporządzenia opinii poniesie kupujący, a za podstawę opodatkowania przyjęta zostanie wartość nieruchomości określona przez biegłego. Ostateczna wartość rynkowa nieruchomości jest ważna przy ustalaniu wysokości podatku od nieruchomości, a także podatku od sprzedaży nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że w przypadku odstępstwa od wartości rynkowej nieruchomości, nabywca lub sprzedawca mogą ponieść dodatkowe koszty, związane z korektą umowy lub sporządzeniem opinii biegłego.

Jakie dokumenty potrzebne są przy sprzedaży nieruchomości

Planując wizytę u notariusza w celu sporządzenia aktu notarialnego umowy należy przygotować dokumenty i informacje których wykaz można znaleźć poniżej:

Ile kosztuje sprzedaż nieruchomości u notariusza

Na koszt notariusza przy sprzedaży nieruchomości składa się kilka elementów:

1. taksa notarialna,
2. opłata za wniosek wieczystoksięgowy,
3. opłata sądowa za wpisy w księdze wieczystej oraz
4. podatki, których płatnikiem jest notariusz (VAT, podatek od czynności cywilnoprawnych),
5. koszt wypisów aktu notarialnego (6 zł za każdą rozpoczętą stronę),

Notariusz pobiera taksę notarialną, która maksymalna wysokość jest ustalana przez Ministra Sprawiedliwości. Notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy.

Przy sprzedaży nieruchomości, podobnie gdy chodzi o dom jednorodzinny, wysokość taksy notarialnej obniżona jest o połowę stawek podstawowych. W pozostałych przypadkach obowiązują następujące stawki:

• 100 zł przy wartości nieruchomości do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł

Przykład: Jeśli sporządzamy umowę sprzedaży działki o wartości 400 tys. zł, taksa notarialna wynosi 2370 zł (1010 + 1360) netto.

Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem PTiU (VAT).