Co to jest przepisanie nieruchomości

Darowizna nieruchomości to jedna z form przekazania praw własności na rzecz obdarowanego. W przeciwieństwie do sprzedaży, w darowiźnie nie ma mowy o wynagrodzeniu za przekazanie. Warto jednak pamiętać, że darowizna nieruchomości gruntowej wymaga udokumentowania w formie umowy notarialnej, a także może się wiązać z koniecznością zapłacenia podatku od darowizny. Darowizna nieruchomości może być atrakcyjnym rozwiązaniem dla osób, które chcą przekazać swoją własność na rzecz bliskiej osoby lub na cele charytatywne.

Rodzaje nieruchomości będące przedmiotem darowizny

Tak jak zaznaczono to wyżej, każda umowa darowizny nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego u notariusza.

Zgodnie z przepisami wyróżniamy następujące rodzaje nieruchomości:

• gruntowe,
• budynkowe,
• lokalowe.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 46 § 1. Kodeksu cywilnego

Ponadto z ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika, że nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą.

Nieruchomość gruntowa czyli działka

Działka to potoczne określenie nieruchomości gruntowej. Według prawa nieruchomości gruntowe stanowią jeden z trzech rodzajów nieruchomości.

Umowy darowizny nieruchomości gruntowych sporządzane w naszej kancelarii dotyczą:

• działek budowlanych,
• działek rolnych,
• działek inwestycyjnych,
• działek siedliskowych i
• działek leśnych.

Nieruchomość lokalowa

Nieruchomość lokalowa to rodzaj nieruchomości, która została wydzielona z nieruchomości macierzystej, takiej jak budynek lub grunt, w celu ustanowienia oddzielnej własności lokalu. Definicja lokalu (mieszkalnego lub o innym przeznaczeniu) została określona w Art. 2 ust. 1 Ustawy o własności lokali (Ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku). W praktyce mamy do czynienia z transakcjami darowizny:

• mieszkań będących własnością odrębną,
• mieszkań spółdzielczych czyli spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego

Zgodnie z przepisami, aby lokal mógł być uznany za samodzielny, musi spełnić kilka kryteriów:

• musi składać się z izby lub zespołu izb, które zostały oddzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku,
• pomieszczenia wchodzące w skład lokalu muszą spełniać wymogi dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi,
• lokal musi również wraz z ewentualnymi pomieszczeniami pomocniczymi służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych lub innych niż mieszkaniowe.

Właściciel samodzielnego lokalu mieszkalnego ma prawo do dysponowania nim, korzystania z niego oraz wykorzystywania w sposób zgodny z przepisami prawa. Przepisy dotyczące własności lokali regulują m.in. zasady nabycia i zbycia lokali, prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej.

Nieruchomość budynkowa

To rodzaj nieruchomości, która obejmuje budynek stojący na nieruchomości gruntowej nie będącej jego częścią składową, a stanowiącej odrębną od gruntu własność. Właściciel domu (budynku) nie jest więc właścicielem gruntu, na którym dom stoi, a jedynie jego użytkownikiem wieczystym. Właścicielem gruntu jest natomiast ktoś inny, najczęściej miasto lub gmina.

Co powinna zawierać umowa darowizny

Umowa darowizny nieruchomości gruntowej powinna zawierać takie informacje jak: oznaczenie nieruchomości (adres, numer ewidencyjny), oznaczenie darczyńcy i obdarowanego oraz warunki darowizny. W przypadku, gdy warunkiem darowizny jest np. zobowiązanie obdarowanego do wykonania określonego działania, takie zobowiązanie powinno zostać szczegółowo opisane w umowie.

Wzór umowy darowizny

Czynność prawna, jaką jest darowizna nieruchomości, ma duże znaczenie prawne i może mieć istotne konsekwencje podatkowe. Ponieważ umowa darowizny nieruchomości i tak musi mieć postać aktu notarialnego, notariusz dopilnuje, aby jej treść była zgodna z obowiązującymi przepisami. Zdecydowanie radzimy przekazanie zadania przygotowania umowy w ręce prawnika. Zamieszczony poniżej wzór umowy darowizny działki należy traktować wyłącznie poglądowo.

Jak opodatkowane jest przepisanie nieruchomości

Darowizna nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, którego stawki określa Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (ustawa o podatku od spadku i darowizn) oraz, na mocy art. 17 ust. 4 ustawy o podatku od spadku i darowizn, rozporządzenie Ministra.

Określony w ustawie podatek od darowizny nieruchomości ma charakter progresywny, a jego wysokość zależna jest od stopnia pokrewieństwa darczyńcy i obdarowanego. Przepisy wskazują następujące grupy podatkowe:

• I grupa: małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie;
• II grupa: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych;
• III grupa: inni nabywcy oraz 
• grupa 0 (tzw. zwolnienia z 4a):  małżonek, zstępny, wstępny, pasierb, rodzeństwo, ojczym lub macocha; przynależność do tej grupy zwalnia z podatku od spadku i darowizn pod warunkiem zgłoszenia darowizny do Urzędu Skarbowego; podstawą prawną zwolnienia jest Art. 4a Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Od podanych wyżej kwot podatku obowiązują zwolnienia o których więcej napisano poniżej.

Zwolnienia od podatku od darowizny nieruchomości

Przepisy zwalniają z konieczności zapłaty podatku od darowizny do określonych jej wartości. Podatku nie zapłaci się, jeśli wartość darowizny nie przekroczy następujących kwot wartości czystej, czyli po odliczeniu ew. obciążeń:

• 10 434 zł – jeżeli obdarowanym jest osoba zaliczona do I grupy;
• 7 878 zł – jeżeli obdarowanym jest osoba zaliczona do II grupy;
• 5 308 zł – jeżeli obdarowanym jest osoba zaliczona do III grupy.

Jeśli wartość darowizny jest większa, odlicza się kwotę zwolnienia, a dopiero od różnicy wylicza się należny podatek.

Należy mieć jednak na uwadze, że do powyższych kwot wlicza się nie tylko wartość ostatniej darowizny, ale sumę wszystkich darowizn otrzymanych od jednej osoby z okresu 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie.

Opłaty sądowe przy darowiźnie nieruchomości

Wysokość opłat sądowych związanych z darowizną działki wynika z przepisów ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Opłaty inkasowane przez notariusza podczas sporządzania aktu notarialnego wynoszą:

• 200 zł za dokonanie wpisu własności w księdze wieczystej,
• 100 zł za odłączenie nieruchomości lub jej części i założenie dla niej nowej księgi wieczystej,
• 100 zł za sprostowanie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej.

Inne metody przekazania nieruchomości

Warto pamiętać, że darowizna jest jedną z form przekazania nieruchomości. Istnieją również inne formy przekazania nieruchomości, takie jak np. sprzedaż czy dziedziczenie. Notariusz może pomóc w wyborze najlepszej formy przekazania nieruchomości.

Jakie dokumenty potrzebne są do sporządzenia umowy darowizny

Ile kosztuje przepisanie działki u notariusza

Koszt notariusza przy darowiźnie nieruchomości składa się z kilku elementów:

1. taksa notarialna, 
2. koszt wniosku wieczystoksięgowego, 
3. opłata sądowa za wpisy w księdze wieczystej
4. podatki, których płatnikiem jest notariusz (VAT, podatek od spadków i darowizn),
5. koszt wypisów aktu notarialnego, 

Po pierwsze, notariusz pobiera taksę notarialną, która maksymalna wysokość jest ustalana przez Ministra Sprawiedliwości. Notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy.

W przypadku darowizny nieruchomości obowiązują następujące stawki:

• 100 zł przy wartości nieruchomości do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości nieruchomości powyżej 2 000 000 zł.

Przykład: Jeśli sporządzamy umowę darowizny działki o wartości 200 tys. zł, taksa notarialna wynosi 1570 zł (1010 + 560) netto.

Należy pamiętać, że darowizna nieruchomości podlega podatkowi od spadków i darowizn, a notariusz zobowiązany jest do jego pobrania w imieniu Skarbu Państwa. Podatek od darowizny, wysokość i zwolnienia opisano dokładnie powyżej.

Notariusz pobierze również opłaty sądowe związane z darowizną według obowiązujących stawek, których wysokość opisano powyżej.

Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem PTiU (VAT).