Co to jest najem okazjonalny

„Najem okazjonalny” jest definiowany przez Ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Umowa najmu okazjonalnego odnosi się do lokalu mieszkalnego własności osoby fizycznej i może być zawarta na oznaczony czas, nie dłuższy niż 10 lat. Tak jak zwykła umowa najmu, najem okazjonalny ma taką samą wartość prawną, ale umożliwia szybszą egzekucję komorniczą i opróżnienie lokalu w przypadku niesolidnych najemców.

Art. 19a. 1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Przedmiotem zamiany mogą być nieruchomości oraz rzeczy czy prawa majątkowe, takie jak na przykład spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. 

Co musi zawierać umowa najmu okazjonalnego

Tak jak ustawa jasno definiuje pojęcie najmu okazjonalnego, tak samo jednoznacznie co powinna zawierać umowa najmu.

2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
   1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
   2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
   3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Art. 19a 2. Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Wynika z tego, że poza typowymi elementami umowy najmu, w których określone zostają: przedmiot umowy, czas jej trwania, wysokość czynszu, wysokość kaucji, powinna ona zawierać również trzy załączniki:

1. oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu – załącznik ten musi mieć formę aktu notarialnego;
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu – załącznik ten nie musi mieć formy aktu notarialnego;
3. oświadczenie właściciela wskazanego wyżej lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu – załącznik ten nie musi mieć formy aktu notarialnego, ale na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Warto zaznaczyć, że sama umowa nie musi mieć formy aktu notarialnego. Wystarczy, żeby była prawidłowo sformułowana została podpisana przez obie strony umowy.

Czy umowę najmu okazjonalnego można wypowiedzieć?

Co prawda dzięki szczególnym cechom umowy najmu okazjonalnego, w większym stopniu chroni ona interesy wynajmującego niż zwykła umowa najmu, nie oznacza to jednak, że pozbawiony ochrony jest najemca.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego jest możliwe zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel może wypowiedzieć umowę, jeśli najemca używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową, a w szczególności:

• lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,
• w sposób naruszający postanowienia umowy najmu,
• zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód,
• niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców,
• wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, utrudniając życie innych mieszkańców budynku.

Właściciel może również wypowiedzieć umowę, gdy najemca wynajął lub podnajął mieszkanie bez jego zgody lub gdy utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazał w umowie i nie zaproponował innego miejsca zamieszkania. Częstym powodem wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego może być niepłacenie czynszu. W przypadku zwłoki z zapłatą czynszu lub innych opłat, uprzedzony na piśmie najemca ma miesiąc na uregulowanie zaległości. Jeśli tego nie zrobi, może być to podstawą do rozwiązania umowy.

Ile kosztuje przygotowanie umowy najmu okazjonalnego u notariusza

Jeśli strony umowy mają uzgodniony tekst umowy i nie chcą, aby miała formę aktu notarialnego, notariusz pobierze honorarium wyłącznie załącznik 1, czyli oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Ewentualnie, jeśli wynajmujący życzy sobie podpisu notarialnie poświadczonego na załączniku nr 3, notariusz również za tę czynność pobierze opłatę.

Maksymalna wysokość taksy notarialnej jest ustalana przez Ministra Sprawiedliwości. Za sporządzenie oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji notariusz pobierze opłatę w wysokości 1/10 minimalnego wynagrodzenia za płacę. W chwili opracowywania niniejszego artykułu minimalne wynagrodzenie wynosi 3490 zł, a więc taksa notarialna to 349 zł.

Poza tym, w chęci poświadczenia podpisu właściciela lokalu zastępczego na załączniku 3, notariusz pobierze taksę notarialną w wysokości 20 zł.

Stawka za wypisy wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem PTiU (VAT).